Memorial de Incorporação e Loteamento: O documento que garante que o imóvel existe

Registro da Incorporação ou do Loteamento: O Documento Chave

Para garantir a mínima viabilidade de se tornar proprietário do imóvel ofertado, a primeira verificação a se fazer é sobre o registro do loteamento ou da incorporação, no cartório de registro de imóveis. Isso porque, sem tais registros, a futura unidade não chega sequer a existir no mundo jurídico. 

Tais registros são a garantia de que a futura unidade possui viabilidade técnica, financeira e jurídica pois, para sua obtenção, o loteador ou incorporador deverá apresentar ao cartório projeto arquitetônico aprovado pela prefeitura, certidões negativas para demonstrar sua idoneidade, orçamento detalhado da obra e cronograma financeiro, entre outros documentos.

Caso tais registros não tenham sido realizados, o imóvel ofertado não terá sido, juridicamente, individualizado. Assim, em alguns casos, o comprador nada receberá e, em outros, receberá sua posse mas não poderá transferir a propriedade para o seu patrimônio.

Por consequência, além da limitada proteção jurídica que sua posse terá, o adquirente também não poderá transferir a propriedade, seja por venda, doação ou, até mesmo, por herança a seus descendentes.  

Em verdade, só lhe restará exigir reparação financeira, devendo observar, contudo, que somente poderá se ressarcir se puder identificar patrimônio penhorável do vendedor, o que pode se tornar improvável.

Por que Documentos Superficiais não garantem a sua Propriedade

Por se tratar de algo que ainda está por ser desenvolvido, a aquisição de um futuro lote ou de um imóvel na planta, naturalmente, é acompanhada de uma sensação inicial de insegurança no interessado. 

Ocorre que, invariavelmente, a segurança que se espera é afirmada por todos os envolvidos na venda e, quando necessário, demonstrada mediante apresentação de  plantas, planilhas, contratos, registros de todo tipo, aprovações isoladas de prefeituras, etc. Ainda, quando alguma pendência é revelada, o interessado é levado a acreditar que se trata de apenas uma formalidade burocrática que será resolvida em breve, sendo induzido a aproveitar uma suposta oportunidade financeira imediata.

Lamentavelmente, muitos adquirentes, de forma ingênua, limitam-se a confirmar a legitimidade e a autenticidade dos documentos que lhe são apresentados ou o bom andamento das obras.

É aí que assinam o compromisso de compra e venda e passam a pagar por um imóvel que, em muitos casos, sequer poderá ser transferido para o seu patrimônio, tornando-se vítimas de fraude.

A Análise Jurídica dos Documentos Registrados

Como visto, o registro do empreendimento no cartório de registro de imóveis assegura ao interessado em sua aquisição que o imóvel ofertado existe no mundo jurídico e pode ser comercializado, de forma regular. Para que tal registro seja feito, o proprietário deverá arquivar em cartório informações fundamentais e detalhadas sobre o empreendimento a ser realizado, devendo observá-las, até a sua conclusão. 

O memorial de incorporação e o memorial descritivo do loteamento são instrumentos oficiais que descrevem, com base técnica e jurídica, todos os elementos do empreendimento: as características da construção, a divisão das unidades, as áreas comuns, o padrão de acabamento e o cronograma da obra. Eles também estabelecem as obrigações do incorporador ou loteador perante os futuros adquirentes.

Ao comparar seu conteúdo com as cláusulas do contrato e com o material publicitário utilizado nas vendas, o comprador poderá verificar se há coerência entre o que foi prometido e o que está efetivamente registrado. Tal análise é essencial para evitar a aquisição de uma unidade com características diferentes daquelas divulgadas e pelo vendedor.

Então, para assegurar que a unidade prometida corresponderá às suas expectativas, o interessado deverá analisar os documentos registrados, de maneira cautelosa e criteriosa. Dado o elevado vulto financeiro de um investimento imobiliário, deverá contar com a assessoria de um advogado especializado. Mais do que uma precaução contra fraudes, ela é a garantia de que as expectativas depositadas no sonho do imóvel negociado se converterão em realidade jurídica.

"Agora que você já sabe como verificar a regularidade no Cartório, veja como analisar seu compromisso de compra e venda [Link para o Texto 2]".